Financer son logement neuf : conseils et étapes

L’étape du financement est sans doute l’une des plus déterminantes pour tout acquéreur. Il s’agit là d’un passage obligé avant la concrétisation de l’achat. Cette phase rejoint une panoplie de questionnements sur le budget à allouer à l’achat immobilier, sur la capacité de financement, sur l’apport à investir, sur la préparation du dossier bancaire…Autant d’interrogations et d’aspects qui méritent un temps de réflexion et dont l’issue conditionne grandement le choix du bien et de sa typologie.

D’abord, quelques questions fondamentales…

Cela peut aller de soi, mais il est important de prendre du recul sur l’état de ses finances et de son compte bancaire. Il faut savoir que les banques acceptent difficilement un taux d’endettement de plus de 35%. En d’autres termes, il faudrait que la mensualité du prêt ne dépasse pas environ un peu plus du tiers des revenus nets. Ce seuil peut être toutefois assoupli si les revenus de l’emprunteur ou son apport sont assez conséquents. D’une manière générale, plus l’effort financier personnel est important, plus les banques se montrent à l’écoute de l’emprunteur.

Le saviez-vous ?

Des banques mutualistes financent au-delà du ratio d’endettement de 35% (ce taux était, jusqu’à peu, de 33%). Ce taux de 35% est une recommandation très claire du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Néanmoins, chaque banque a une marge de dépassement à hauteur de 20% de son stock de dossier annuel. Dès lors, certains emprunteurs vont pouvoir en bénéficier (grâce à un apport important, un profil évolutif, une ancienneté bancaire sans accroc). Il est aussi bon à savoir que la durée maximale d’emprunt, qui s’établissait à 25 ans, passe désormais à 27 ans.

Comment bien préparer son dossier ?

Déposer une demande de prêt immobilier auprès d’une banque s’apparente à une véritable opération séduction. Partant de ce constat, le principe est d’y aller sous son meilleur jour financier. Parallèlement à cette démarche, il ne faut pas s’ôter de l’esprit que les banques sont en concurrence les unes avec les autres et que, de ce fait, vous avez tout de même des cartes à jouer en termes de négociation. La question du taux du crédit immobilier sera également fondamentale car elle conditionne grandement le montant des mensualités et, à terme, le coût même de l’acquisition. Depuis au moins deux ans, les taux sont historiquement bas et attractifs. Dans ce contexte particulier, les acquéreurs peuvent bénéficier d’une marge de négociation beaucoup plus large. Faire appel aux services d’un courtier peut, par ailleurs, décupler les chances de décrocher un taux plus bas que la moyenne.

• Assainir ses comptes : on évite les découverts sur, au moins, les 3 derniers mois

• Eviter de cumuler les crédits : si vous avez un autre crédit en cours, le mieux est de le solder

• Faire des simulations en ligne pour avoir une idée générale de sa capacité de financement, des taux d’intérêts moyens, du montant approximatif de l’assurance emprunteur etc.

• Se rapprocher, en premier lieu, de sa propre banque et de son conseiller pour effectuer une véritable simulation. Cela vous permettra de jauger la faisabilité de votre projet et de vous situer financièrement

• En fonction des propositions, bien qu’à ce stade elles ne valent pas pour accord, faire jouer la concurrence entre les différentes banques consultées. Cette démarche vous permettra de négocier le taux d’intérêts et les frais de l’assurance emprunteur

Le saviez-vous ?

Un crédit peut être soldé… ou racheté ! Si l’endettement est trop important par rapport aux normes bancaires, il est parfois opportun de suggérer la reprise du crédit pour soulager l’endettement. Mettre en places des paliers de remboursement freinera, par ailleurs, la mensualité à rembourser et dès lors amènera une meilleure capacité d’emprunt.

Anticiper le coût de l’achat immobilier

Le coût immédiat d’un achat immobilier ne se restreint pas au prix du logement. Il faut y ajouter les frais de notaire (équivalents à 2 ou 3% du prix du bien dans le neuf) et les frais du dossier bancaire. De tous ces frais annexes, ce sont les frais de notaire qui constituent le coût financier le plus conséquent. Les banques tendent à être plus clémentes avec les emprunteurs dont l’apport couvre au minimum les frais de notaire.

Quelles sont les étapes d’achat d’un logement neuf ?

L’achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) ne diffère pas grandement de l’achat dans l’immobilier ancien, hormis quelques spécificités. En voici les grandes étapes :

• Choix du bien et signature du contrat de réservation

• Déclenchement du délai de rétractation réglementaire de 10 jours

• Recherche du financement et démarchage des banques

• Obtention d’une offre de prêt

• Signature de l’acte de vente authentique chez le notaire

• Choix des prestations (revêtements sols et murs etc.)

• Visite des cloisons

• Livraison du logement et réception des clés

Sefri-Cime offre les services d’un courtier immobilier

Sefri-Cime guide et épaule ses clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier. Outre l’accompagnement d’un conseiller dédié, le futur acquéreur bénéficie gratuitement et pleinement des services d’un courtier. Ce service, qui se fait en collaboration avec l’attaché commercial, est un véritable atout pour tout acheteur désireux de consolider son dossier de financement, de décrocher un taux avantageux et de gagner un temps considérable. Au fil des entretiens, et en tenant compte des spécificités de chaque profil, le courtier analyse le dossier de l’acquéreur, l’aide à préciser son projet et son budget et s’occupe du montage financier du dossier du bout en bout.

Le saviez-vous ?

Le courtier est un complément à l’étude de votre banquier qui peut parfois se révéler insuffisante par rapport à votre projet. On peut citer quelques raisons parmi d’autres :

• Durée de financement insuffisante

• Impossibilité d’avoir un différé supérieur à 24 mois

• Nécessité d’un apport conséquent de 10%

• Assurance bancaire trop onéreuse

• Taux d’endettement restrictif de 35%

Petit tour d’horizon des avantages financiers de l’immobilier neuf

Frais de notaire réduits

Les frais de notaire dans l’immobilier neuf sont plus réduits que les droits d’enregistrement dans l’ancien. Il faut compter environ 2 à 3% du prix du bien, dans le neuf, contre 7 à 8% dans l’ancien. Cette réduction représente une économie non négligeable lorsqu’on s’apprête à concrétiser un achat immobilier.

Le dispositif Pinel

La loi Pinel s’adresse aux investisseurs désireux de réduire leurs impôts. Le principe ? L’acquéreur s’engage à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans, le tout en respectant un plafonnement des loyers et en veillant à s’engager avec un locataire dont les revenus sont plafonnés. Les économies sur impôt peuvent aller jusqu’à 63 000€.

Le saviez-vous ?

Certaines banques sont en capacité de vous financer intégralement et sans apport votre projet locatif

Le PTZ : le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est un prêt impliquant zéro intérêts, soit un prêt gratuit. Il peut financer jusqu’à 40% du bien et vient en complément d’un prêt classique. Le PTZ offre, par ailleurs, l’avantage de pouvoir être remboursé de façon différée.

Le saviez-vous ?

Attention néanmoins à déposer votre dossier avant fin octobre, au risque de devoir attendre février de l’année suivante

TVA réduite à 5,5%

Il s’agit d’une aide financière propre à l’immobilier neuf et permettant de réduire la TVA à 5,5% au lieu des 20% traditionnels. Ce dispositif visant à faciliter l’accès à la propriété est accordé en fonction des ressources du foyer, du prix du logement et de la zone d’habitation.

Le saviez-vous ?

Il est intéressant de cumuler PTZ et TVA réduite.